von Sven Crombach, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Voraussetzungen für die Kündigung eines Mietverhältnisses sind vom Gesetz für Mieter und Vermieter unterschiedlich geregelt. Während der Mieter bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag ohne Angabe von Kündigungsgründen innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, bedarf der Vermieter in der Regel eines Kündigungsgrundes. Hierbei wird eine ordentliche Kündigung des Vermieters häufig auf den sogenannten Eigenbedarf gestützt, weil der Vermieter geltend macht, die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu benötigen. Die Eigenbedarfskündigung ist vom Gesetzgeber - so wie jede andere Kündigung des Vermieters auch - an strenge formale und inhaltliche Voraussetzungen geknüpft worden, so dass der wirksame Ausspruch der Eigenbedarfskündigung relativ schwierig ist und dem Fachmann überlassen werden sollte. Als Mieter empfiehlt sich beim Erhalt einer Eigenbedarfskündigung aus diesem Grund, diese fachlich kompetent auf ihre rechtliche Wirksamkeit überprüfen zu lassen.
Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs - die zwingend schriftlich erfolgen muss - ist dann begründet, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch hat, die Mietsache selbst oder für nahe Familienangehörige bzw. Haushaltsangehörige als Wohnung zu nutzen. Es müssen sämtliche Tatsachen, die dem Eigenbedarf des Vermieters zugrunde liegen, im Kündigungsschreiben so genau aufgeführt sein, dass der Mieter sie auf Stichhaltigkeit überprüfen kann. Das Nachschieben von weiteren Kündigungsgründen zu einem späteren Zeitpunkt ist nicht möglich. Zur schlüssigen Darlegung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben gehört die Angabe weiterer Einzelheiten, wie z.B. wer die Wohnung nutzen soll, warum diese Person Wohnbedarf hat und dieser nicht anderweitig gedeckt werden kann, ob alternativer Wohnraum zur Verfügung steht und wieso dieser nicht in Betracht kommt usw.
Für welche Familienangehörigen im Einzelnen der Vermieter einen Eigenbedarf geltend machen kann, ist umstritten. In letzter Zeit ist durch die Gerichte klargestellt worden, dass hierzu nicht nur der engste Familienkreis, sondern auch entferntere Verwandte oder mit dem Vermieter verschwägerte Personen gehören können, zu denen der Vermieter eine engere persönliche Bindung hat oder denen gegenüber er rechtlich oder gar moralisch zur Unterhaltsgewährung oder Fürsorge verpflichtet ist. Hierbei ist eine Tendenz des Bundesgerichtshofes erkennbar, den Kündigungsgrund des Eigenbedarfes generell auch auf entferntere Verwandte des Vermieters auszudehnen. So hat er z.B. mit Urteil vom 27.01.2010 (Az.: VIII ZR 159/09) entschieden, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch auf Wohnbedarf seiner Nichte stützen kann, wenn zu ihr keine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung besteht.
Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs - die zwingend schriftlich erfolgen muss - ist dann begründet, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch hat, die Mietsache selbst oder für nahe Familienangehörige bzw. Haushaltsangehörige als Wohnung zu nutzen. Es müssen sämtliche Tatsachen, die dem Eigenbedarf des Vermieters zugrunde liegen, im Kündigungsschreiben so genau aufgeführt sein, dass der Mieter sie auf Stichhaltigkeit überprüfen kann. Das Nachschieben von weiteren Kündigungsgründen zu einem späteren Zeitpunkt ist nicht möglich. Zur schlüssigen Darlegung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben gehört die Angabe weiterer Einzelheiten, wie z.B. wer die Wohnung nutzen soll, warum diese Person Wohnbedarf hat und dieser nicht anderweitig gedeckt werden kann, ob alternativer Wohnraum zur Verfügung steht und wieso dieser nicht in Betracht kommt usw.
Für welche Familienangehörigen im Einzelnen der Vermieter einen Eigenbedarf geltend machen kann, ist umstritten. In letzter Zeit ist durch die Gerichte klargestellt worden, dass hierzu nicht nur der engste Familienkreis, sondern auch entferntere Verwandte oder mit dem Vermieter verschwägerte Personen gehören können, zu denen der Vermieter eine engere persönliche Bindung hat oder denen gegenüber er rechtlich oder gar moralisch zur Unterhaltsgewährung oder Fürsorge verpflichtet ist. Hierbei ist eine Tendenz des Bundesgerichtshofes erkennbar, den Kündigungsgrund des Eigenbedarfes generell auch auf entferntere Verwandte des Vermieters auszudehnen. So hat er z.B. mit Urteil vom 27.01.2010 (Az.: VIII ZR 159/09) entschieden, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch auf Wohnbedarf seiner Nichte stützen kann, wenn zu ihr keine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung besteht.
Die Eigenbedarfskündigung und die Weiterverfolgung des auf diese Kündigung gestützten Räumungsanspruches darf zudem nicht rechtsmissbräuchlich sein. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung aber vor Auszug des Mieters entfällt (etwa weil zwischenzeitlich eine andere Wohnung des Vermieters frei geworden ist), oder weil dem Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages der später eintretende Eigenbedarf bekannt gewesen ist und er den Mieter nicht hierauf hingewiesen hat.
Keinesfalls darf der Vermieter den Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur "vorschieben", um die Wohnung freizubekommen, etwa um sie anschließend zu verkaufen. Zieht der Mieter in solch einer Konstellation wegen des behaupteten Eigenbedarfes aus, so macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Sein Verhalten kann in diesem Fall sogar strafbar sein.
Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung des Vermieters frei, welche jedoch den Eigenbedarf des Vermieters nicht befriedigen kann, z.B. weil sie für seine Zwecke zu klein ist, so muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung freigewordene andere Wohnung im selben Haus oder der selben Wohnanlage, nicht jedoch in anderen Häusern, zur Anmietung anbieten, sofern die Alternativwohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.
Der Eigenbedarf muss auch noch nach Zugang der Kündigung und zumindest bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortbestehen. Fällt er in diesem Zeitraum weg, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen und das Mietverhältnis fortzusetzen. Anderenfalls macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.
Zudem gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter hieran Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum dann veräußert worden ist. In diesem Fall kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren, in einigen Gemeinden Deutschlands sogar erst nach einer längeren Frist von bis zu 10 Jahren, auf Eigenbedarf berufen.
Keinesfalls darf der Vermieter den Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur "vorschieben", um die Wohnung freizubekommen, etwa um sie anschließend zu verkaufen. Zieht der Mieter in solch einer Konstellation wegen des behaupteten Eigenbedarfes aus, so macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Sein Verhalten kann in diesem Fall sogar strafbar sein.
Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung des Vermieters frei, welche jedoch den Eigenbedarf des Vermieters nicht befriedigen kann, z.B. weil sie für seine Zwecke zu klein ist, so muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung freigewordene andere Wohnung im selben Haus oder der selben Wohnanlage, nicht jedoch in anderen Häusern, zur Anmietung anbieten, sofern die Alternativwohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.
Der Eigenbedarf muss auch noch nach Zugang der Kündigung und zumindest bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortbestehen. Fällt er in diesem Zeitraum weg, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen und das Mietverhältnis fortzusetzen. Anderenfalls macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.
Zudem gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter hieran Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum dann veräußert worden ist. In diesem Fall kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren, in einigen Gemeinden Deutschlands sogar erst nach einer längeren Frist von bis zu 10 Jahren, auf Eigenbedarf berufen.